6 tendências que estão a redefinir o imobiliário

Novas formas de trabalhar, novos tipos de família, novas tecnologias de construção e uma consciência ambiental crescente estão a redesenhar aquilo que significa encontrar (ou construir) a casa certa. Para percebermos melhor para onde caminha o setor, falámos com Patrícia Barão, Partner Residencial da Dils, que nos ajudou a identificar as tendências que estão hoje a moldar o mercado.

1. Sair da cidade deixou de ser uma escolha — passou a ser uma necessidade

Durante décadas, morar perto do centro era sinónimo de comodidade e estatuto. Hoje, para muitos jovens, é simplesmente impossível. A escassez de habitação disponível nas grandes cidades e a subida contínua dos preços estão a empurrar cada vez mais pessoas para as periferias e para regiões menos densas.

Nos centros urbanos, as possibilidades de aumentar a oferta são limitadas. A construção nova esbarra na falta de terrenos e em constrangimentos urbanísticos, e a reabilitação, apesar de importante, tem um alcance naturalmente reduzido trata-se, segundo Patrícia Barão, de “intervenções de menor escala, condicionadas por características físicas dos edifícios e pelas infraestruturas existentes.”

O resultado é um desequilíbrio persistente entre o que existe e o que é procurado. Áreas periféricas como Mafra, Ericeira, Alcochete e Montijo ganham cada vez mais destaque são, nas palavras da Partner Residencial da Dils, “territórios onde ainda existe disponibilidade de solo e onde os preços tendem a estar mais alinhados com a capacidade financeira das famílias.” O que começou como uma alternativa começa a afirmar-se como uma tendência estrutural.

2. O teletrabalho mudou o mapa 

Se a subida dos preços foi o gatilho, o teletrabalho foi o acelerador. Para Patrícia Barão, funcionou como “um verdadeiro acelerador da transformação do mercado habitacional”, ao libertar muitas pessoas da obrigatoriedade de estar fisicamente presentes no local de trabalho todos os dias.

De repente, qualidade de vida, espaço, contacto com a natureza e custo mais acessível passaram a pesar tanto (ou mais) do que a proximidade ao escritório. Zonas antes vistas como demasiado afastadas tornaram-se opções reais. Patrícia Barão aponta um resultado promissor desta transformação: “uma redistribuição mais equilibrada da população e das oportunidades”, ainda que com desafios associados, como a pressão sobre mercados locais e a necessidade de um planeamento urbano mais sustentável.

3. Construir a própria casa

Com os preços do mercado onde estão, comprar um imóvel já existente nem sempre é a opção mais acessível. Construir pode sair pelo mesmo (ou até menos). E com vantagens que vão além do custo. 

Para além da componente financeira, existe também um fator emocional e funcional importante: a possibilidade de criar uma casa totalmente ajustada às preferências do proprietário, desde a configuração dos espaços até à escolha de materiais e acabamentos. Acresce ainda a flexibilidade na escolha da localização, o que frequentemente conduz a uma maior procura por zonas periféricas ou menos densas, onde o preço dos terrenos é mais acessível e há maior disponibilidade.

Não é por acaso que o crédito para construção própria tem vindo a ganhar peso. Esta opção conduz frequentemente a localizações mais periféricas e a tipologias diferentes das que o mercado tradicional oferece. A Partner Residencial da Dils nota também “uma maior atenção à funcionalidade, desde a organização dos espaços até à incorporação de soluções sustentáveis e energéticas”, algo difícil de encontrar no parque habitacional existente.

4. Casas modulares ou pré-fabricadas

Casas modulares, pré-fabricadas ou passivas oferecem rapidez, controlo de custos e melhor desempenho ambiental. Uma das maiores vantagens é que grande parte do processo acontece em ambiente industrial, tornando-as menos vulneráveis à escassez de mão de obra – um dos maiores obstáculos do setor atualmente.

Para que este modelo se torne dominante, como acontece em países do Norte da Europa, será preciso ganhar escala e modernizar o enquadramento regulatório. Para a especialista em imobiliária, o problema é este: os processos de licenciamento continuam orientados para métodos construtivos convencionais, “o que pode dificultar ou atrasar a aprovação de projetos com soluções industrializadas.”

Portugal constrói cerca de 26 mil habitações por ano e que, para responder às necessidades existentes, deveria construir 5 vezes mais. E não é possível multiplicar por cinco o nosso parque habitacional sem industrialização e inovação do setor, bem como de um reforço grande na mão de obra qualificada (para além, obviamente, de outros fatores como políticas públicas consistentes), alerta Patrícia Barão

5. A casa do futuro não cabe numa tipologia

T1, T2, T3 – estas categorias continuam úteis como referência, mas começam a revelar-se insuficientes. As famílias são hoje mais pequenas, mais diversas, mais mutáveis e as categorias não estão atualizadas ao cenário atual.

O nosso parque habitacional está obsoleto, faltam casas em geral, faltam soluções que conciliem tipologias ajustadas e preços compatíveis com os rendimentos médios.

O que se valoriza cada vez mais são espaços flexíveis, que se adaptem a diferentes fases da vida. Para a Partner Residencial da Dils, “a funcionalidade e versatilidade dos espaços tornam-se tão importantes quanto o número de quartos”, uma mudança de mentalidade que o mercado ainda está a aprender a acompanhar.

6. Sustentabilidade como critério

Há alguns anos, a eficiência energética era uma preocupação de uma minoria. Hoje, é um critério de mercado. Patrícia Barão nota que “mesmo com um custo inicial mais elevado, os compradores e investidores reconhecem o valor real dos imóveis, não apenas pela eficiência energética, mas também pelo conforto, saúde, durabilidade e poupança a médio e longo prazo.”

Este movimento já não é exclusivo das gerações mais jovens, também os promotores, arquitetos e investidores de vários perfis avaliam cuidadosamente os materiais, a eficiência dos sistemas e a forma como os edifícios são operados. 

Aquilo que começou por ser uma preocupação mais presente no imobiliário comercial está hoje a ganhar expressão no residencial. Este movimento é impulsionado por uma maior literacia energética, pela transição ecológica e pelas novas exigências da mobilidade elétrica. 

A certificação energética tornou-se um indicador relevante, associado não só à valorização do imóvel como a benefícios fiscais e melhores condições de financiamento. Ainda assim, Patrícia Barão reconhece que o setor “mantém-se ainda muito ancorado em práticas tradicionais”, e que a regulamentação nem sempre acompanhou o ritmo da mudança.

No fundo, todas estas tendências respondem à mesma questão: como é que as pessoas conseguem viver bem, num mercado que ficou demasiado caro demasiado depressa. As respostas passam pela inovação na construção, pela adaptação das tipologias, pela descentralização e por políticas públicas capazes de acompanhar estas mudanças. Não há uma resposta única mas há, cada vez mais, mais caminhos possíveis para lá chegar.